[Kurzgutachten]

Für die Bewertung von Immobilien gibt es verschiedene Verfahren. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert hier drei konkrete Verfahren. Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert anhand der Herstellungskosten unter Berücksichtigung des Zustands und des Alters der Immobilie. Daneben ist gibt es das Ertragswertverfahren, das für die Bewertung im Wesentlichen auf die erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten abstellt. Zu guter Letzt kennt die ImmoWertV das Vergleichswertverfahren; hier wird der Immobilienwert durch Heranziehung von Verkaufsfällen ähnlicher Objekte ermittelt.

Alle genannten drei Verfahren sind in Ihrem Rechenweg und der zu berücksichtigenden Faktoren genau in der ImmoWertV definiert.

Neben diesen offiziellen normierten Verfahren gibt es noch verschiedene überschlägige Methoden, die vor allem von Immobilieninvestoren und Immobilienmaklern für eine schnelle erste Preiseinschätzung verwendet werden.

Hier wird beispielsweise mit einem pauschalen Wertansatz pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet oder es wird auf den Ertrag – also die Mieteinnahmen – der Immobilie abgestellt. Im zweiten Fall kann mit einem sogenannten Kaufpreisfaktor gerechnet werden:
Jahresnettokaltmiete x Kaufpreisfaktor = Immobilienwert oder mit einer Renditeerwartung, die der Käufer an sein Immobilieninvestment stellt mit folgender Formel:

𝐽𝑎ℎ𝑟𝑒𝑠𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜𝑘𝑎𝑙𝑡𝑚𝑖𝑒𝑡𝑒𝑛
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑖𝑡𝑒𝑒𝑟𝑤𝑎𝑟𝑡𝑢𝑛𝑔 𝑖𝑛 % = 𝐼𝑚𝑚𝑜𝑏𝑖𝑙𝑖𝑒𝑛𝑤𝑒𝑟𝑡

Bei diesen überschlägigen Verfahren werden der Zustand der Immobilie, das Alter und Instandhaltungsrückstau nur über die jeweiligen Faktoren – also dem Kaufpreisfaktor oder der Renditeerwartung – berücksichtigt.