Restnutzungsdauer Update 2024
26.05.24 In diesem Video gibt es ein erneutes Update zur Restnutzungsdauer 2024. Am heutigen Online-Stammtisch spreche ich unteranderem über die Themen, Absetzung zur Abnutzung. Umgangssprachlich, als „Abrechnung“ bekannt. Hierbei gebe ich euch eine grobe Zusammenfassung der wichtigsten Punkte sowie einen Leitfaden für die Bearbeitung/Aufteilung der Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten setzten sich aus den Wirtschaftsgütern: Grund und Boden sowie dem Gebäude zusammen. Für die Steuererklärung ist allerdings nur das Gebäude interessant. Hier sollte sich aufjeden Fall Zeit genommen werden für die Aufteilung und später zum Kaufvertrag hinzugezogen werden. Bei der Aufteilung eignet sich am besten eine Exel Tabelle oder man lädt sich über die Arbeitshilfe Bundesfinanzministerium, Aufteilung der Anschaffungskosten > eine Exel-Tabelle vom BMF (vers. Berechnungen möglich – ->Sach-, Ertrags-, Vergleichswertverfahren) herunter. Aufteilung wird anschließend in Kaufvertrag übernommen. Finanzämter sind nun in der Beweispflicht und müssen eigene Recherche leisten, bei Einspruch. Möglicherweise kann es bei einer Falscheinschätzung des Gebäudes zu einer Rückweisung des Gutachtens seitens der Finanzämter kommen oder sogar zu einem Rechtsstreit. Steuerlast: „Umso höher die Abschreibung für die Immobilie ist, desto weniger Steuern bezahlt man/ werden abgerechnet.“ Die Formel lautet> Anschaffungskosten des Gebäudes x Abschreibungssatz von (2,0 bzw. bei älteren Gebäuden 2,5%) Im nächsten Schritt zeige ich euch anhand von Beispielen unterschiedliche Fälle der Restnutzungsdauer auf. (Gutachten) Bei der Restnutzungsdauer gibt es verschiedene Ansätze – Hier stellt sich die Frage: Wie lange kann ich das Gebäude noch Nutzen? 1.Juristische Restnutzungsdauer (rechtliche Gründe), 2. Technische Restnutzungsdauer (Technische Aspekte), 3. Wirtschaftliche Restnutzungsdauer (wirtschaftlich betreiben/ vermieten – lohnt sich das?) Hier gibt es ein nominiertes Verfahren. Dieses enthält verschiedene Punkte, womit der modernisierte Grad bestimmt wird. Im nächsten Punkt geht es um die momentane Rechtslage. Durch einige Änderungen die vorgenommen wurden durch die Finanzbehörde (Arbeitsauftrag), gibt es neue Auflagen für die Finanzämter. Diese geraten nun in die Position immer mehr Gutachten abzulehnen, durch neuen Arbeitsauftrag. Finanzgericht bestätigt diese Form der Berechnung/ Rechtsprechung als zulässig. Des Weiteren wird zum Schluss, die Praxis genauer beleuchtet. a) Hierunter zählt unter anderem die Besichtigung eines Gebäudes Beachte! Gutachten haben unterschiedliche Ansätze von Bundesland zu Bundesland. b) Evaluation der Finanzämter von Gutachten c) Bei Ablehnung Einspruch einlegen d) Finanzgericht/ BFH prüft Gutachten ->Kanal abonnieren:)
Schaue dieses Video, bevor du 2024 deine Immobilien verkaufst!
17.03.2024 Im Laufe des Videos spreche ich mit Jürgen über die derzeitige Marktsituation und was du beim Verkauf einer Immobilie 2024 beachten solltest. Wie lange dauert ein Verkauf im Jahr 2024 eig. an? Durch den Preiswechsel hat sich der Markt stark verändert und die Objekte bleiben länger online. Lassen sich also nicht mehr so einfach verkaufen. Die Vermarktungsdauer dauert mittlerweile 3-4 Monate an, wohingegen sie früher einen Monat angedauert hat. ->Prozess hat sich verlangsamt durch verschiedene Faktoren: Zum einen dadurch, dass Dinge über den marktgängigen Preis angeboten werden Längere Beschaffung der Finanzierung Bearbeitungszeit Transparenz wird größer/nimmt durch Medien zu – Bsp. Immoscout: stellt Preis durch Reduzierung in Frage. Der Ablauf/Verkauf eines Objektes verändert sich durch die Macht des Käufers. Dieser bekommt immer mehr Werkzeuge/Tools an die Hand, um den Markt besser beobachten/vergleichen zu können. Dies macht es wiederum auch für den Schätzer schwieriger, ein Objekt richtig einzuschätzen. Trotz dieser Situation… Bleibt es weiterhin wichtig, eine Immobilie genau zu analysieren, den Wert festzustellen/-legen und mit einer guten Strategie an den Markt zu gehen.
Mit diesen Tipps zum schnellen Immobilienverkauf! (2024)
31.03.2024 Heute zu Gast ist Alexander Richter. Er kommt aus Friedrichshafen und bringt einen großen Wissensschatz an Erfahrungen im Bereich Immobilienverkauf mit. Seine Anfänge starteten 2013 in der Immobilienbranche, wo er erst Teilzeit arbeitete und später auf Vollzeit umstieg. 2019 gründete er dann sein erstes Unternehmen „AMR Immobilien“. Mit der Zeit spezialisierte er sich dann immer mehr auf Wohnimmobilien. Bevorzugt ist er im Umkreis Friedrichshafen unterwegs und kennt sich dort auch besonders gut auf dem Markt aus. Welche Herausforderungen ergeben sich für Verkäufer einer Immobilie 2024? Der Markt hat sich in den letzten zwei Jahren stark verändert. Dazu zählen steigende Zinsen, Rückgang von Interessanten an Objekten und genauere Überprüfung der Objekte seitens der Käufer. Das Bewusstsein hat sich gewandelt und Käufer wollen ein optimales Kaufergebnis erzielen. Für Verkäufer wird es daher immer schwieriger geworden seine Objekte zu verkaufen. Deshalb ist es wichtig die Strategien anzupassen an den Markt. Alexander hat dies bereits erkannt und geht geschickt mit den neuen Herausforderungen um bzw. passt sich dem Wandel der Zeit an. Die Zeiten der „Dummen“ sind vorbei! …und man muss aktiv potenzielle Käufer ansprechen/bewerben. Eine sogenannte Qualifizierungsmaßnahe durchführen. Zudem sollten Angebote genau überprüft werden und dort „ehrlich“ bewertet werden. Dadurch kann eine Frustration ausgeschlossen werden und ein Objekt wird nicht unter seinem Marktgängigen Preis verkauft. („Ebay-Effekt“) Die Erfahrung von Alexander zeigt zudem, dass immer mehr junge Leute auf den Kauf einer Immobilie verzichten und sich nicht binden wollen o. aus anderen Gründen, etc. Der Trend geht in Richtung drei-Zimmer-wohnung mit effizienter Bauweise sowohl zur Kapitalanlage als auch zur Eigennutzung finanziert. Schwieriger laufen hingegen sanierbedürftige Einfamilienhäuser. Diese bieten möglicherweise nicht so viel Sicherheit und sind bei Käufern eher unbeliebt. Es können vers. Probleme bei der Sanierung auftreten wie bsp. die Verfügbarkeit von Handwerken, rechtliche Maßnahmen (Einschränkungen) Die Käufer verlangen immer mehr Transparenz und können dies auch einsehen durch „rote Kapsel“. Verkauf sollte rational betrachtet werden. Das Mindset der Verkäufer wird demnach immer wichtiger und sollte durch den Austausch zu anderen erfahrenen Maklern, Sachverständiger gefördert werden. Wichtig ist, die Situation ehrlich zu betrachten und Strategie an Ziel anzupassen. Der Markt hat sich in den letzten Jahren stark bereinigt und pendelt sich jedoch so langsam wieder ein. Zu beachten ist ein deutlich höherer Arbeitsaufwand für den gleichen Gewinn/Preis. https://www.youtube.com/watch?v=e_xUOXzsYHw
Einspruch gegen die Grundsteuer in Baden -Württemberg einlegen
24.03.2024 Ein weiteres Mal darf ich Jürgen bei mir zu Gast willkommen heißen. Zusammen besprechen wir heute einige Punkte rund um den Grundsteuerwert und können hoffentlich ein paar Fragen klären! In letzter Zeit habe ich immer mehr Nachfragen zum Thema Grundsteuerwertbescheide/-messbescheide bekommen. Achtung! ->gilt nur für Baden-Württemberg In Baden-Württemberg wird das Bodenwertmodell angewandt. Das dient dazu, ein Grundstück definieren zu können. Hierbei wird …: a) die Fläche des Grundstückes b) Bodenrichtwert sowie c) der Grundsteuerwert herangezogen. Zu beachten ist, dass der Bodenrichtwert etwas anderes darstellt als der Bodenwert. Oftmals wird nämlich nur der Bodenrichtwert herangezogen, was zu ungenauen Aussagen führen kann. Wann sollte man das Verfahren/Berechnung hinterfragen? „Immer dann, wenn der Bodenwert niedriger ist als der Bodenrichtwert.“ In solchen Fällen sollte der Bescheid überprüft werden. Gerade bei untypischen Gegebenheiten wie … Übergröße des Grundstückes Belastungen durch Rechte Bsp. Einschränkung der Nutzung, kann es zu Fehleinschätzungen kommen. Zudem kann es hilfreich sein, sich ein Sachverständiger mit dazu zu holen. Dieser bringt weitaus mehr Erfahrung mit und kann ihnen bei Fragen sowie der Bearbeitung des Grundstückswertes weiterhelfen. Wird ihnen der Grundsteuerwertbescheid geschickt, macht es Sinn, Einspruch einzulegen. Als Eigentümer sollte man sich abzusichern & schützen, denn man weiß nicht, ob und wie lange die Grundsteuerreform weiter standhält. https://www.youtube.com/watch?v=k6JRNUJQaCo&t=17s
Alles Wichtige zur Kaufpreisaufteilung von Gebäude und Boden
23.08.2023 In diesem Video stellt Jürgen einige Fragen zum Thema Kaufpreisaufteilung an Markus. Hierbei wird ein komplexes Themengebiet behandelt, was allerdings auf die wichtigsten Punkte reduziert wurde… und so hoffentlich verständlich für den Zuschauer/innen rüberkommt. Was heißt es, den Kaufpreis aufzuteilen? = Steuerliche Aufteilung des Kaufpreises/ der gesamten Anschaffungskosten. Es geht hierbei um Anlageobjekte, dies sind vermietete Immobilien. ->Dafür kann das Gebäude abgeschrieben werden. (Der Eigennutz ist davon eher ausgeschlossen.) Zuerst vereinbart man den Verkaufspreis. Dieser bezieht sich auf Grund und Boden sowie dem Gebäude. Wird als Immobilie bezeichnet und schließt bei Kauf von Grund und Boden automatisch das Gebäude mit ein. (Insgesamt) Die Abschreibung erfolgt dann durch das Finanzamt. Unterschied, Gebäude kann sich abnutzen. Grund und Boden nicht, hier gibt es keine Abschreibung. Danach erfolgt die Aufteilung des Kaufpreises zw. Grund und Boden & Gebäude. Hier wird ermittelt, wie viel von dem Kaufpreis auf das Grundstück entfällt und wie viel auf das Gebäude? Die Aufteilung soll verhindern, dass man möglicherweise zu viel abschreibt. Wie macht man eine Kaufpreisaufteilung? Mittlerweile sind laut BFH mehrere/ alle Wertermittlungsmethoden möglich. Bsp. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren Diese können bei der Verkaufspreisermittlung herangezogen werden. Achtung! Teilwert muss ins Verhältnis gesetzt werden. Hierfür muss man den Teilwert eines Gebäudes ermitteln, was ziemlich herausfordernd sein kann Zudem ist es wichtig, diese Aufteilung im Kaufvertrag festzuhalten Ratsam ist es, sich bereits im Vorfeld mit dem Thema zu beschäftigten und die Aufteilung im Kaufvertrag festzulegen. Beide Parteien (Käufer und Verkäufer) müssen sich dabei einig sein. Aufteilung sollte in einem angemessenen Verhältnis stehen. Wurde dies bereits im Vorfeld beschlossen, muss sich das Finanzamt an diese Aufteilung halten. Im Internet findet man unter anderem eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Hierbei kann die Tabelle einfach heruntergeladen werden und bei der Werteinteilung behilflich sein. Wird man daraus auch nicht schlauer, kann der Weg über den Sachverständigen gewählt werden und bei der Aufteilung helfen. https://www.youtube.com/watch?v=LUJR4vU-fzg
Neuigkeiten für Gutachten zur Restnutzungsdauer
10.03.2024 In diesem Beitrag spreche ich mit Jürgen über den aktuellen Stand der Restnutzungsdauer. Seit circa 2-3 Monaten kommt es immer mehr zu Ablehnungen der Gutachten bei Ämtern. Doch warum? Im Februar 2023 kam es zu einem neuen Schreiben des BMF (Bundesministerium für Finanzen), wie ein Restnutzungsgutachten auszusehen hat. Die Folge: Finanzämter lehnen durch den neuen Arbeitsauftrag immer mehr Gutachten ab. Jedoch ist das Schreiben in manchen Punkten widersprüchlich/unlogisch formuliert und stößt bei vielen Steuerpflichtigen/ Immobilieneigentümern auf Unverständnis. Durch die Gesetzesänderung wird es Eigentümern deutlich schwerer gestaltet, eine Bewilligung auf die Restnutzungsdauergutachten zu erhalten. Der BFH (Bundesfinanzhof) -> existiert die höchrichterliche Rechtsprechung. Ist ein wirksames Urteil, was Berechnungen der Restnutzungsdauer gelten lässt. Auch wenn Finanzämter die Gutachten im ersten Schritt ablehnen, lohnt es sich dranzubleiben. Dabei sollte bei Einspruch bei Stellungnahme dieser aufrecht erhalten werden. Denn im zweiten Schritt werden diese Gutachten meist akzeptiert. https://www.youtube.com/watch?v=xbAQGJIWw04
Lastenausgleich 2024: Wie du diesen wirklich umgehen kannst!
07.01.2024 Im Jahr 2024 wird in Deutschland über einen Lastenausgleich oder eine Vermögensabgabe diskutiert. Die SPD hat auf ihrem Bundesparteitag einen Beschluss dazu gefasst. Es gibt jedoch noch keine konkreten Gesetzgebungsverfahren. Aber verschiedene Anzeichen deuten darauf hin, dass eine Vermögensabgabe diskutiert wird. Die SPD fordert eine einmalige Krisenabgabe des höchsten Vermögens. Es gibt verschiedene Vorschläge, um eine Vermögensabgabe zu vermeiden, aber viele davon sind unwirksam. Es wird empfohlen, das Vermögen geschickt zu verteilen, um Freibeträge auszunutzen. Auswandern könnte eine Möglichkeit sein, der Vermögensabgabe zu entkommen. Markus Rehkugler prüft die im Internet vorgeschlagenen Möglichkeiten, um Lastenausgleich zu verhindern und erläutert die Möglichkeiten, die zurzeit im Internet kursieren. https://youtu.be/SJrzyxj_MVg?si=A07ZBEUhGqo4FpWZ
Streit um ein Haus günstig und schnell ohne Gericht lösen
24.12.2023 Zusammen mit Jürgen diskutiere ich heute über den Bedarf an Gutachten bei Streitigkeiten/Auseinandersetzungen. Gutachten werden oft bei Erbschaften oder Scheidungen benötigt. (Vermögensteilung) Nicht immer muss es dabei über den Gerichtsweg laufen. Dies kann womöglich noch bedeuten, dass beide Parteien am Ende des Tages mit dem Gutachten unzufrieden sind. Eine Meditation stellt dabei eine alternative Lösung dar, um eine Vermögensteilung zu klären. Hierbei wird mithilfe eines Immobilienmediators der Wert einer Immobilie festgelegt. Womit beide Parteien einverstanden sind. Meist handelt es sich hier um verschiedene Interessen/Wertvorstellungen, wodurch es zu Schwierigkeiten bei der Einigung einer Immobilie kommt. Der Hauptfokus liegt bei der Mediation vielmehr darin, sich zu einigen, statt zu streiten. Für Gutachter tut sich dadurch ein neues Geschäftsmodell auf. Dieser versucht die Wünsche von beiden Interessenslagen nachzukommen. Die Mediation spielt dabei eine wichtige Rolle in der Klärung der Gutachten. Sie kann dabei helfen, Streitigkeiten außergerichtlich beizulegen. Beide Parteien sollen gemeinsam eine Lösung entwickeln, womit sie ihren Wünschen gerecht werden. Man kann dafür verschiedene Möglichkeiten als Mediator anbieten. Als Mediator bleibt man der neutrale Pol und moderiert das Geschehen „meditativ“. Eine Mediation hat den Vorteil, dass sie deutlich günstiger und schneller ist als der Gerichtsweg. Durch die Mediation wird zudem eine Plattform zur Verfügung gestellt, sich ordentlich/richtig auszusprechen und zu einigen. Die Mediation ist durch einen direkteren Austausch gekennzeichnet und beruht auf Freiwilligkeit. Gerade bei Streitigkeiten empfehlen wir den Weg über einen Immobilienmediator zu wählen. https://youtu.be/rkOdg0TbAhA?si=CW5iY97gAAqOVwhJ
Prognose für die Immobilienpreise 2024 in Deutschland
17.12.2023 Im Frühjahr 2023 haben Markus und Jürgen Benasseni ein Video über den Immobilienmarkt aufgenommen. Sie diskutierten den Marktausblick und die Entwicklung der Immobilienpreise. Die aktuelle Situation zeigt einen Rückgang der Preise um etwa 20 %. Trotzdem ist der Markt träge und reagiert langsam auf Veränderungen. Viele Verkäufer halten noch an überhöhten Preisen fest, was zu einem Überangebot führt. Die Diskrepanz zwischen den geforderten Preisen und dem tatsächlichen Marktwert bleibt hoch. Jürgen Benasseni, ein Immobiliensachverständiger, betont die Bedeutung realistischer Preisgestaltung. Der Markt zeigt Anzeichen einer Stabilisierung, aber die Zukunft bleibt unsicher. Preise könnten moderat steigen, wenn keine extremen Ereignisse eintreten. https://youtu.be/Nu-VV-y2snM?si=wZjf27JetUBul0sm
Wie läuft eine erfolgreiche Projektfinanzierung 2024 ab?
10.12.2023 Wie sicher ist eine Projektfinanzierung 2024 noch? Seit zwei Jahren ist der Markt eingebrochen und hat mit starken Schwankungen zu kämpfen. Dies führt zu neuen Herausforderungen sowohl für Vermittler/ Investoren als auch für Banken. Nur wenige trauen sich noch in Objekte zu investieren, aufgrund der gestiegenen Zinsen und strengen Bankanforderungen. Insider sprechen von einem Abstieg/ Rückgang von 30-50 %. Gerade Neubauten haben es hart getroffen und stehen zurzeit schlecht dar. Sigfried Perini ist ein erfahrener Vermittler im Bereich Projektfinanzierung mit über 40 Jahren Berufserfahrung. Sein Steckenpferd ist die Vermittlung von Fix-and-Flip-Projekten, Bauträgern und gewerblichen Immobilien. Früher wurden die Projekte mithilfe von Fonds und Vermittlern relativ unkompliziert abgewickelt, heutzutage bedarf es eine strengere Unterlagenüberprüfung sowie Kreditvergabe der Banken. Sigfried vermittelt angefangen von kleinen Eigentumswohnungen über Mehrfamilienhäuser und gewerblichen Immobilien, alles! Um weiterhin vorne mitzuspielen, empfiehlt er eine umfassende Dokumentation und eine digitale Akte für potenzielle Investoren zuführen. Die derzeitige Marktlage erfordert eine sorgfältige Vorbereitung, bietet aber auch Chancen für gut vorbereitete Investoren. Er hat sowohl den großen Aufstieg („Boom“) als auch den gegenwärtigen Abstieg miterlebt und teilt seine Erfahrung, Bedenken und mögliche nächste Handlungsschritte mit uns mit. https://youtu.be/R74Wlq-5ysM?si=2rIF66Y9gL6j_Rfm